现房销售时代加速到来，一场房地产行业大变局正在发生

过去，对于购房者来说，买一套房停牌复牌，往往意味着先付首付、再等待两三年，甚至更长时间，才能真正拿到房子。

在这个漫长的等待期里，房子能否按时交付、最终交付的房子是否与当初承诺的一致，成为不少家庭购房时最现实的担忧。

如今，这套持续多年的商品住房销售逻辑迎来重大改变。

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，提出各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。对于新出让土地的商品住房项目和已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。

这对于购房者而言，最大的变化是从“先交钱、后收房”逐步走向“所见即所得”；对于房企而言，则意味着资金回笼周期被拉长，开发和融资模式需要重构。

与此同时，预售资金监管、现房销售定金监管、主办银行制、开发贷款期限延长以及“交房即交证”等配套政策同步落地，一套围绕房地产新发展模式的制度框架正在加速成形，对购房者、房企和房地产行业均将产生深远影响。

恒大破产清算，房企“三高”模式走向终结

通知中关于“现房销售”的部分，引发市场高度关注。

近年来，不少城市已开始对现房销售进行试点，但为何有关部门在当下时间点提出“有力有序推行商品住房现房销售”？

住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局有关负责人在答记者问时，详细讲述了通知出台的背景和意义。

首先，党的二十届四中全会和国家“十五五”规划纲要强调，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，通知出台是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措。

其次，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。

此外，“所见即所得”能有效防范交付风险。

在答记者问中，相关负责人特意提到了近期恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判。长期以来，有的房地产开发企业采取“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，积累了风险隐患。改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，三部门印发的通知，紧密对接了国家“十五五”规划的精神与要求，规划明确提出推动房地产高质量发展，加快构建发展新模式，并完善开发、融资、销售等基础制度。

此外，通知的出台，与当前房地产市场供求关系发生重大变化的背景高度契合。行业正从“有没有”转向“好不好”，住房品质提升成为关键。推进销售制度改革、引入现房销售模式，有助于从交易端优化住房消费新格局，提升产品品质与交易安全性，更好适应行业发展新阶段。

今年以来，多城已在土地供应中增加现房销售地块，部分城市也出现了现房销售项目，市场对配套制度的需求也日益迫切。

另一方面，房地产的“历史包袱”已经在逐步卸下。

5年多来，随着保交付推进，各地项目停工现象明显减少，及时交付和高标准交付案例持续增多，房价筑底迹象更加清晰，部分城市尤其是一线城市已出现企稳信号，这些变化为房地产市场修复奠定了坚实基础，也为行业重建信心提供了支撑，很多民营房企交付压力已经得到缓解。

“在这一时刻，通知明确支持各地结合实际、稳妥有序、循序渐进推进现房销售改革，有利于释放政策正向效应。”严跃进表示。

“在经历恒大等一批高杠杆房企出清、保交房阶段性收官之后，完善商品住房销售制度的通知成为了一个标志性政策，旧模式留下的问题解决了，房地产有望进入发展模式重构，一个依赖项目融资、现房销售和资金封闭监管的新模式。”一名房地产业内资深从业者对记者表示。

普睿数智研究中心认为，恒大是“三高”开发模式最典型、也最极端的样本，恒大案是对一整套“三高”旧模式弊端的充分暴露，在这之后，新制度的落地才具备充分的正当性与共识基础。

配套金融政策，助力行业向现房销售过渡

推进现房销售，是大势所趋，也是扭转房企高风险模式的必经之路。

上海易居房地产研究院常务副院长崔霁表示，预售模式下，房企依靠前期回款快速滚动拿地、扩张规模，高杠杆、高周转成为行业常态。推行现房销售，则会拉长房企的资金回笼周期，对企业的资金实力、运营能力、产品打造能力将提出更高要求。

从回款周期上看，预售模式下房企最快能实现“拿地6个月回款”。而在现房销售模式下，从拿地到竣工再到开售，回款周期延长至2.5—3年乃至更长。这对房企的经营性现金流会形成一定压力，部分中小房企的资金缺口将进一步扩大。

从融资模式和成本上看，传统依赖预售资金滚动开发的模式难以为继，企业必须依靠自有资金、银行贷款或发债来覆盖建设费用，开发贷等使用时间也将拉长，这对企业的资金实力和融资能力是重大考验。

不过，本次推进现房销售政策引入了“定金制”，这是制度设计中的一项重要创新。

通知提出，取得施工许可证后，房企与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金，定金同样纳入监管。

普睿数智认为，这解决了部分现房销售中资金流转的问题。

更为重要的是，为有序实现商品房销售模式的过渡，一系列配套政策也同步出台。

在开发贷款方面，同日中国人民银行、金融监管总局联合发文表示，延长开发贷款实际使用期限，明确开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年。

崔霁表示，本次通知同步补齐全套配套政策：土地端可带规划方案出让，现房项目出让信息提前公示；金融端实行项目主办银行制，匹配现房、预售项目差异化融资支持；开发端落实项目公司制、工程质量终身责任制；登记端全面推行 “交房即交证”，形成从拿地、开发、销售到交付办证的全流程闭环管理，破解了此前现房推广的配套短板。

中指研究院认为，本次政策将推动企业进一步优化开发经营模式，预售门槛提升或现房销售可能使销售回款节点有所后移，企业需加强资金统筹，土地、金融等配套政策有望形成一定支持。

新房供应或短期收缩，房价企稳迎来新变量

在新政正式出台之前，多城就已尝试在土地出让环节试点现房销售新模式。

28日，广州出让的南沙万顷沙地块就要求竞得企业必须在完成建设、拿到现售备案证明之后，才允许开展网签卖房。这也是广州首宗落实现房销售承诺制的出让宅地。

若未来新出让地块都采用现房销售，是否意味着未来的供应量将大幅缩减呢？多位受访业内人士认为，在当前的市场环境下，短期内部分城市会受到一定影响。

58安居客研究院院长张波认为，短期来看，部分城市新增商品房供应节奏或将出现阶段性放缓，现房导向下，开发周期拉长，会对新增供给形成一定影响。

一家房企投资部人士也预计，未来一段时间内土地供应量会有所减少，企业拿地会变得谨慎，建成现房后再进行销售，也造成一波短期供应真空状态。

某全国性房企内部人士认为，推行现房销售制是供给侧改革的一环，近年的市场走势显示房地产市场并不需要如此庞大的供应量，主动缩减新房供应，有利于市场供求关系的平稳，从而推动房价企稳，并稳定资产价格。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，现房销售会对现有的住房供求关系进行再平衡，并在供给端实现差异化供给、高质量供给，落实“控增量、去库存、优供给”，推进以需定建，逐步改善新房的供给结构，带动和激活增量需求，这是稳定房地产市场的有效举措。

从近年的现实情况来看，购房者也颇为青睐现房。

张波表示，“所见即所得”的现房逻辑，事实上更能够有效修复市场购房信心，结合安居客平台线上行为数据，近几年用户找房咨询当中，项目能否按时交付的搜索和关注度持续走高，政策直接回应了购房者最核心的现实焦虑。

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